Долевое строительство по 214-ФЗ. Счета эскроу, проектное финансирование, критерии достройки

Программа обучения

День

День 1

Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ

Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019 и от 01.09.2024

• Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов

• Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации

• Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ

• Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства

• Введение других новых запретов для застройщиков

Другие важные изменения в требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018-2019 годах

• Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан

• Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам

• Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями

• Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств

• Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию

Бартер до и после 1 июля 2019 года

• Расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка

ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа в свете реформы

Альтернативные источники финансирования жилищного строительства. Какие еще есть, кроме проектного финансирования

Итоги развития отрасли после 1 июля 2019 и до 2024 года

• Реализовавшиеся риски

• Полное переформатирование рынка новостроек

• Изменение структуры рынка и трансформация застройщиков

• Изменения в работе банков

Важные изменения, вступившие в силу в 2020-2024 годах и их последствия

• Появление льготных государственных программ по ипотеке

• Ипотека с господдержкой

• Семейная ипотека

• Арктическая ипотека

• Дальневосточная ипотека

• Изменение гарантийных сроков

• Изменение порядка выплаты неустойки

• Рост цен на 111% на квартиры в новых домах

• Работа с материалами и рабочей силой в условиях пандемии, затем в условия санкций

День 2

Критерии достройки по старым правилам: как считать

Условия достройки объектов по старым правилам

• Как считать показатели

• Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры

• Что будет, если компания не пройдет по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты

Подсчет показателей для соответствия критериям

• Какими нормативными документами руководствоваться при подсчете

• Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели

• Как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т.ч. авансам или по КС-2

• Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов

Оформление документации, мнения и рекомендации юристов и аудиторов

• Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта

• Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат. Какие еще существуют риски

Счета эскроу и банки

Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов

• Положение № 590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие

• Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться

• Минимальный объем собственных средств: будут ли отличаться требования в зависимости от региона

• Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме — условия и критерии оценки банками

• А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС

• Созданные «схемы» и реакция ЦБ на их существование

Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования

• Процентная ставка — от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться

• Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков

• Существенное отклонение от плана продаж — действия банка

• Остановит ли банк финансирование в таком случае

• Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заемщика

• Каковы тогда риски расторжения договора

• Появление специальных субсидированных программ, «пробелы» в законодательстве и их устранение

• Риски для дольщиков, банков и застройщиков при использовании субсидированных программ

Откуда взять собственные средства застройщику, если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья

Практикум «Разбор вопросов по теме в формате круглого стола»

Будущее рынка новостроек с учётом опыта работы в «новой реальности» с 2019 года, затем «новой реальности» с 2022 года, затем «новой реальности» с июля 2024 года

Практикум-дискуссия по итогам семинара